Wieder einmal Pachtvertrag: Ist bei Befristung eine Kündigung notwendig?

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Oft werden wir mit der Frage konfrontiert, wann ein Landpachtvertrag endet. 

Zur Pachtdauer sind in Pachtverträgen sinngemäß häufig etwa folgende Regelungen enthalten.

„Der Pachtvertrag über das/die Grundstück/e beginnt am __________ (Tag/Monat/Jahr) und wird befristet abgeschlossen bis zum __________ (= Beendigungsdatum).“

Hinsichtlich einer Befristung ist auch noch die Variante möglich, dass der Pachtvertrag befristet nicht mit Ablauf eines bestimmten Datums im Jahreslauf enden soll, sondern befristet „auf die Dauer von __ Jahren __ Monaten“ ab Beginn des Pachtverhältnisses geschlossen wird.

Die gängigen Musterpachtverträge sehen in der Regel Verlängerungsklauseln vor, meist zum Ankreuzen.

So kann beispielsweise angekreuzt werden, dass sich das Pachtverhältnis nach Ablauf der Pachtdauer „auf unbestimmte Zeit“ oder in Alternative „einmalig um ein Jahr“ oder „um jeweils ein weiteres Jahr“ verlängert,“ wenn nicht eine der Vertragsparteien mindestens drei Monate vor Ablauf der vereinbarten bzw. der jeweils laufenden Vertragsdauer einer Verlängerung schriftlich widerspricht.

Auch könnte der Pachtvertrag in weiterer Alternative natürlich schon von Anfang an auf unbestimmte Zeit geschlossen worden sein. Dieser Vertrag könnte dann ebenso mit schriftlicher ordentlicher Kündigung unter Einhaltung der Frist des § 594 a BGB beendet werden, wie wenn der zunächst befristet abgeschlossene Pachtvertrag sich nach Ablauf der Befristung auf unbestimmte Zeit verlängert hätte, weil diese Variante angekreuzt und der Fortsetzung auf unbestimmte Zeit nicht mindestens drei Monate vor Ablauf der Befristung widersprochen wurde.

Für die Beendigung von Pachtverträgen mit dem vorstehenden Inhalt gilt daher grundsätzlich Folgendes:

Ist ein Pachtvertrag befristet auf eine in Jahren und Monaten bestimmte Zeit oder unter Festlegung eines bestimmten Ablaufdatums geschlossen, so endet das Pachtverhältnis

zum vereinbarten Zeitpunkt oder durch Ablauf der vereinbarten Zeit, ohne dass es einer Kündigung durch den Pächter oder Verpächter bedarf.

Ist bei einem befristeten Pachtvertrag jedoch eine der in den Musterverträgen meist vorgesehenen Verlängerungsklauseln angekreuzt, so endet das Pachtverhältnis zum angegebenen Endzeitpunkt nur dann, wenn eine der Vertragsparteien der Verlängerung rechtzeitig vor Ablauf widerspricht. Hierzu ist regelmäßig eine Frist von drei Monaten vorgegeben.

Widerspricht keine der Parteien der Verlängerung oder nicht fristgemäß, so verlängert sich das Pachtverhältnis entsprechend den getroffenen Regelungen. Sieht der Pachtvertrag nur eine einmalige Verlängerung um ein Jahr vor, so endet das Pachtverhältnis mit Ablauf dieses Jahres, ohne dass es eines erneuten Widerspruches oder einer Kündigung bedarf. Ist die Verlängerung um jeweils ein Jahr vereinbart, so endet das Pachtverhältnis nur, wenn im jeweiligen Pachtjahr eine der Parteien der erneuten Verlängerung rechtzeitig widerspricht.

Bei unbefristeten Pachtverträgen oder Pachtverträgen, die nach Ablauf der Erstlaufzeit eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit vorsehen, kann das Pachtverhältnis ordentlich nur durch Kündigung beendet werden. Die Kündigungsfrist ist in § 594 a BGB festgelegt. Danach kann jeder Vertragsteil das Pachtverhältnis spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahres für den Schluss des nächsten Pachtjahrs kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt damit zwei Jahre abzüglich der ersten drei Werktage eines Pachtjahres. An einem Beispiel verdeutlicht, würde bei Lauf des Pachtjahres vom 01.10. des Jahres bis 30.09. des Folgejahres das Pachtverhältnis bei Zugang der Kündigung bis spätestens 04.10.2019 mit Ablauf des 30.09.2021 enden, da der 3. Oktober ein gesetzlicher Feiertag ist.

 

Bei Abschluss eines Pachtvertrages ist daher besonders zu bedenken:

Welcher Weise will ich den Lauf (die Dauer) eines Pachtverhältnisses bei Abschluss des Pachtvertrages bestimmen. Soll es von Anfang an nur befristet oder auch auf unbestimmte Zeit mit praktischer Kündigungsfrist von knapp zwei Jahren abgeschlossen oder bei Befristung mit einer der gewählten oder gegebenenfalls auch anderweit geregelten Verlängerungsbestimmung nach Ablauf der Befristung weitergeführt werden. Genauere Überlegungen dazu sind immer sinnvoll, schon um steuerrechtliche, fördermittelrechtliche oder sonstige Hintergründe etwa einer Hofübergabe, Erbauseinandersetzung oder sonstiger Ereignisse und Zäsuren mit einbeziehen zu können.

Besondere Probleme treten in der Praxis auf, wenn – was häufig vorkommt – die Musterverträge nicht ausreichend gewissenhaft, insbesondere unvollständig oder widersprüchlich ausgefüllt werden.

Zu beachten ist zudem: Sowohl die Kündigung als auch der Widerspruch gegen eine Verlängerung müssen schriftlich erklärt und der rechtzeitige Zugang im Streitfall von demjenigen nachgewiesen werden, der sie ausspricht. Mündliche Erklärungen sind daher unwirksam, schriftliche Erklärungen, deren fristgemäßer Zugang nicht bewiesen werden kann, beenden das Pachtverhältnis im Bestreitensfall nicht.

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