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Herbstzeit ist Pachtvertragszeit!
Konflikten im Pachtverhältnis schon vorausschauend vorbeugen
Pachtverträge sorgfältig schließen

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Häufig laufen Pachtverträge über landwirtschaftliche Grundstücke und vielleicht auch ganze Betriebe im Herbst, üblicherweise am 30. September oder 31. Oktober aus. Daher ist die Herbstzeit auch die Zeit, neue Pachtverträge zu schließen oder gegebenenfalls über Änderungen der bisherigen Vertragsbedingungen für eine Fortsetzung mit dem bisherigen Vertragspartner zu verhandeln. Natürlich gilt das Nachfolgende auch für alle zu anderen Zeiten endenden oder neu beginnenden Pachtverhältnisse.

Aus unserer langjährigen Praxis ist bekannt, dass viele Landwirte den Abschluss eines Pachtvertrages für eine lästige Formalität halten. Oft werden gängige Vertragsformulare verwendet, die dann nur unvollständig oder gar widersprüchlich ausgefüllt und unterzeichnet werden, nicht selten ohne den Inhalt überhaupt zur Kenntnis zu nehmen oder ihn vollständig zu verstehen. Dabei wird häufig darauf vertraut, dass es nicht zum Streit kommt, weil die Vertragsparteien sich bisher in der Vergangenheit stets gut verstanden haben. Man kennt sich ja und den Zustand der Pachtsache usw. auch. Dabei kann sich das jederzeit ändern, zum Beispiel bei einem Eigentümerwechsel durch Betriebsübergabe, Verkauf oder einem Erbfall oder aus sonstigen Gründen. Andere vertrauen darauf, dass das verwendete Formular alles Wesentliche richtig regelt, so dass es passt. Dabei sehen die Formulare regelmäßig für verschiedene Punkte Alternativen vor.

Dies führt häufig zu späteren Streitigkeiten. Hier nur ein paar Beispiele zu den vielen, im Zusammenhang mit Landpachtverträgen immer wieder auftauchenden Fragen und Streitpunkten:

  • Wer trägt die Kosten des Einmessens und Setzens fehlender Grenzsteine?
  • Wer zahlt das eingebrochene Stalldach, das zu morsch geworden war, wer trägt die Kosten des Austausches einzelner Dachziegel oder eines notwendigen Anstriches?
  • Ist man an den Pachtvertrag trotz Kündigung noch gebunden, wenn ja, für welche Zeit?
  • Was kann getan werden oder passiert, wenn die Pacht nicht vollständig oder pünktlich bezahlt wird?
  • Welche Folgen hat es, wenn auf eine Beschreibung des Zustandes der Pachtsache bei Pachtbeginn verzichtet wurde?
  • ………. und vieles Anderes mehr!

Nachfolgend finden Sie – ohne Anspruch auf Vollständigkeit – Anregungen zu einigen wichtigen Themen, die gerade bei Neuabschluss eines Landpachtvertrages – wie auch alles Andere – gründlichst überlegt und abgewogen werden sollten:

  • Bedenken Sie bereits bei Abschluss eines Landpachtvertrages mit breitem Blick alle wichtigen Umstände, beispielsweise für den Fall, dass schon absehbar Pachtgrundstücke zu Bauland werden könnten oder möglicherweise verkauft werden sollen oder müssen.
  • Aus anwaltlicher Sicht ist Pächtern und Verpächtern gleichermaßen dringend zu raten, ebenso schon im Verlauf der Vertragsverhandlungen, spätestens aber zum Zeitpunkt des Pachtbeginns die Grundstücke bzw. den Betrieb gemeinsam zu besichtigen und die Feststellungen in einer sogenannten Beschreibung der Pachtsache zu protokollieren und beidseits zu unterschreiben. Das Inventar, welches mitverpachtet werden soll, ist möglichst detailliert aufzulisten. Ebenso Grundstücke wie auch eine vorhandene Bebauung oder verpachtete Maschinen und Geräte und sonstiges Zubehör sind nach Alter, Zustand, Funktionsfähigkeit usw. genau zu beschreiben. Die Erfassung vorhandener bzw. fehlender Grenzsteine nicht vergessen!
  • Ist der Zustand zu Pachtbeginn vertragsgemäß oder sind von einer Vertragspartei, meist vom Verpächter noch Maßnahmen zu treffen?
  • Welche Instandhaltungs-, Instandsetzungs- oder Ersetzungspflichten soll der Pächter übernehmen, welche der Verpächter? Sind die gesetzlichen Regelungen dazu den Parteien bekannt, sind sie für den jeweiligen Einzelfall passend?
  • Ist gegebenenfalls absehbar eine Unterverpachtung geplant oder erforderlich? Sollen dazu schon vorab Regelungen vereinbart werden? Bedenken Sie, auch bei erlaubter Unterverpachtung erstreckt die Haftung des Pächters sich auf alle verschuldeten Handlungen auch des Unterpächters.
  • Nach dem Gesetz ist der Pächter grundsätzlich verpflichtet, das ihm mitverpachtete Inventar zu erhalten. Er hat Inventarstücke unter bestimmten Voraussetzungen erforderlichenfalls auch zu ersetzen. Der Verpächter muss nach dem Gesetz demgegenüber Inventarstücke ersetzen, die infolge eines vom Pächter nicht zu vertretenden Umstandes in Abgang kommen. Sind diese gesetzlichen Regelungen sinnvoll und gewollt oder können und sollen abweichende Vereinbarungen getroffen werden?
  • Nach Gesetzeslage muss der Verpächter dem Pächter notwendige Verwendungen auf die Pachtsache ersetzen, die zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Pachtsache erforderlich sind und keinen Aufschub dulden. Kosten für gewöhnliche Ausbesserungen ohne solche höchste Dringlichkeit, sind nicht vom Verpächter zu tragen. Auch hier ist zu erwägen, ob anderweite Vereinbarungen sinnvoller und möglich sind.
  • In der Praxis ist es üblich, jährliche Pachtzahlungen – vorschüssig oder nachschüssig – zu vereinbaren. Es ist aber auch zulässig und kann durchaus sinnvoll sein, stattdessen vierteljährliche oder monatliche Pachtzahlungen zu vereinbaren. Der Verpächter erkennt Zahlungsprobleme des Pächters früher. Diesem fällt es auch oft leichter, die Pacht in kleineren Teilbeträgen zu zahlen, obwohl etwa Ernteerlöse aus dem Marktfruchtbau natürlich meist im Herbst anfallen.
  • Wird das angepachtete Grundstück oder der gepachtete Betrieb verkauft, endet das Pachtverhältnis deshalb nicht. Es gilt der Grundsatz: «Kauf bricht nicht Pacht.» Der neue Eigentümer tritt an Stelle des Voreigentümers in die vertraglichen Rechte und Pflichten ein. Sonderkündigungsrechte bestehen nach dem Gesetz nicht und müssten gesondert vereinbart werden.
  • Alle getroffenen Vereinbarungen und die Grundlagen dafür sind tunlichst schriftlich festzuhalten. Dies gilt auch für das Festhalten des Zustandes der Pachtsache zu Beginn der Pacht und für etwaige Abreden zum Zustand bei Pachtende. Im Streitfall wollen Beteiligte von mündlichen Vereinbarungen häufig nichts mehr wissen und können sich an bekannte Umstände und Zustände nicht mehr erinnern. Tritt während der Pachtdauer ein Pächter- oder Verpächterwechsel ein, so können diesem unter Umständen die früheren mündlichen Absprachen oder Zustände gar nicht bekannt sein. Zudem kann sich ein neuer Pächter oder Verpächter in der Regel ohnehin auf die schriftlichen Verträge berufen und zurückziehen.

Also: Wie schließe ich einen Landpachtvertrag mit dem guten Gefühl, keinen grundlegenden Fehler gemacht und alles Wichtige beachtet zu haben? Keinesfalls sollten Sie blind auf ein auch künftig ungetrübtes zwischenmenschliches Verhältnis mit Ihrem Vertragspartner setzen und vertrauen. Mündliche Absprachen oder rein persönliche Kenntnis vom Zustand der Pachtsache sind im Streitfall kaum nachweisbar. Wenn es aber zum Streit kommt, dann werden die Verträge aus der Schublade geholt. Wenn Sie einen Formularvertrag verwenden wollen, wäre das Mindeste, dass Sie diesen sorgfältig lesen und verstehen sowie jedenfalls vollständig und in sich widerspruchsfrei ausfüllen. Für viele regelungsbedürftige Fragen enthalten Vertragsformulare häufig gar keine Bestimmungen oder solche, die für den jeweiligen Einzelfall ungeeignet sind. Dann sollten die zu ergänzenden oder geänderten Regelungen schriftlich detailliert in der dafür meist vorgesehenen Rubrik „Sonstige Vereinbarungen“ niedergelegt werden. Erforderlichenfalls sind Beiblätter zu erstellen, wobei dann darauf geachtet werden muss, dass diese auch wirksamer Vertragsbestandteil werden. Fehler und Unvollständigkeiten können die landwirtschaftsbetrieblichen Abläufe höchst unangenehm stören und auch äußerst kostspielig sein.

Wie immer in Rechtsangelegenheiten gilt: Lieber vorsorglich etwas mehr Zeit und Sorgfalt für eine alle relevanten Gesichtspunkte erfassende Prüfung und fachlich qualifizierte Beratung aufwenden, als später im Konfliktfall zu denken: “Hätte ich doch nur ….“.

Hinweis: Zur besseren Lesbarkeit wird das generische Maskulinum verwendet, es sind aber stets alle Geschlechter gleichermaßen gemeint.

Haftungshinweis: Der vorstehende Beitrag gibt die allgemeine persönliche Meinung des Verfassers wieder. Trotz gewissenhafter Recherche und Formulierung kann die Vollständigkeit und Richtigkeit nicht garantiert und dafür keine Haftung übernommen werden. Jede individuelle rechtliche Betroffenheit des Lesers kann verantwortbar nur für den jeweiligen konkreten Einzelfall geprüft und beraten werden. Trotz sorgfältiger inhaltlicher Kontrolle übernehmen wir auch keine Haftung für die Inhalte externer Links. Für den Inhalt der verlinkten Seiten sind ausschließlich deren Betreiber verantwortlich.

Die Verfasser Rechtsanwalt und Fachanwalt für Agrarrecht Anton Wackerbauer sowie Rechtsanwalt Friedrich Schröder stehen Ihnen bei agrar- und landwirtschaftsrechtlichen Fragen beratend und als Ihre anwaltlichen Vertreter gerne zur Seite. Scheuen Sie sich nicht, mit den auf unseren Homepages www.wackerbauer.de und www.anwalt-landwirtschaft.de der Kanzlei Rechtsanwälte Wackerbauer & Coll. ausgewiesenen Kommunikationsdaten mit uns in Verbindung zu treten.

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Jetzt habe ich den Hof doch nicht bekommen
Viele Jahre umsonst auf dem Hof der Eltern gearbeitet und dann leer ausgegangen

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Wie oft passiert es, dass eine Tochter oder ein Sohn einer Landwirtsfamilie schon von früher Jugend an vielleicht über Jahrzehnte hinweg auf dem Betrieb der Eltern mitarbeitet, ohne dafür adäquat entlohnt zu werden. Es wird ihnen immer wieder versprochen: „Du kriegst ja eh mal den Hof“. Die Jahre vergehen, nichts passiert. Auf Nachfrage: „Wir müssten doch da mal was schreiben und einen Hofübergabevertrag machen“ kommt häufig die Antwort: „Ja, ja, hab´ Geduld, das machen wir schon noch“.

Und es kommt wie so oft: Der Hof wird aus irgendwelchen Gründen an ein anderes Geschwister übergeben oder der Hofinhaber verstirbt noch ehe eine Hofübergabe stattgefunden hat. (Hinweis: Zur besseren Lesbarkeit verwenden wird das generische Maskulinum, es sind aber stets alle Geschlechter gleichermaßen gemeint)

Damit kann das oft jahrzehntelange Übergabeversprechen nicht mehr erfüllt werden. Die Enttäuschung ist dann ebenso groß, wie vielfach auch die erheblichen Nachteile in finanzieller Hinsicht und im beruflichen Fortkommen. Es wurden über viele Jahre hinweg viele Stunden
ohne wirkliche Entlohnung gearbeitet. Oft wurden sogar berufliche Alternativen und Aufstiegsmöglichkeiten, welche parallel nicht verwirklicht werden hätten können, hintangestellt und der gesamte berufliche Werdegang an den notwendigen Qualifizierungen für die versprochene Hofübernahme ausgerichtet.

Derlei fehlgegangene Erwartungen können auch in anderen Konstellationen auftreten, auf welche hier aber nicht eingegangen wird. Nachfolgend im Vordergrund steht der wohl doch häufigste Fall, dass der enttäuschte Hofübernehmer oder Hoferbe oft schon von Kindesbeinen an auf dem Betrieb mitgearbeitet hat, die Zusage und Erwartung, den Betrieb eines Tages zu bekommen, sich aber zerschlägt.

Es stellt sich dann die Frage, ob und welche Art Ansprüche der enttäuschte Hofübernehmer
etwa gegenüber dem Übergeber, der seine Versprechen gebrochen hat, gegen den neuen Hofnachfolger oder gegenüber etwaigen Erben oder mit ihm in Miterbengemeinschaft stehenden Hoferben geltend machen kann.

Hinzuweisen ist hier nur kurz auf die Möglichkeiten besonderer Verfahren, wonach etwa im Geltungsbereich der Höfeordnung oder im Geltungsbereich des Grundstücksverkehrsgesetztes
bei Versterben des Hofinhabers vor einer Übergabe ein Abkömmling alleiniger Hoferbe bzw. unter bestimmten Voraussetzungen der Hof einem Hofnachfolger ungeteilt gerichtlich zugewiesen werden kann. Weiter vertieft werden diese Themen hier aber nicht.

Ansonsten verbliebe dem enttäuschten Hofnachfolger letztlich vor allem die Möglichkeit zu versuchen, für seine erbrachte Arbeitsleistung nachträglich eine Vergütung einzufordern. Auch wenn der Hof noch nicht einem anderen übertragen wurde kann er die Hofübertragung – außerhalb der vorstehend kurz angesprochenen gesetzlichen Sonderregelungen – rechtlich nicht erzwingen. Ein nicht notariell beurkundetes Versprechen, Grundstücke zu übertragen, ist formnichtig (§ 311 b Bürgerliches Gesetzbuch – BGB).

Ein Arbeitslohnanspruch stünde dem enttäuschten Übernehmer grundsätzlich auch zu, weil eine Vergütung als stillschweigend vereinbart gilt, wenn die Dienstleistung den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist (§ 612 Absatz 1 BGB). Somit muss nicht ausdrücklich vereinbart sein, dass der Mitarbeitende für seine oft langjährige Arbeit eine Vergütung erhält. Es genügt, wenn dieser in der für den Dienstberechtigten erkennbaren Erwartung einer späteren Vergütung gearbeitet und dieser die Dienste gleichwohl entgegengenommen hat. Hierzu bedürfte es an sich nicht einmal einer sicheren Zusage der Vergütungserfüllung, beispielsweise in Form der Hofübergabe.

Zu einer solch stillschweigenden Vergütungsvereinbarung kommt es allerdings nicht, wenn die Arbeitsleistung auf anderer ausdrücklicher vertraglicher Grundlage erbracht wurde. So würde dies etwa scheitern, wenn der potentielle Hofübernehmer den Betrieb gepachtet oder als Mitgesellschafter einer BGB-Gesellschaft mitbewirtschaftet hat, weil er dann Unternehmer und nicht mehr Arbeitnehmer gewesen wäre.

Zu beachten ist, dass innerhalb einer Familie gemäß § 1619 BGB familienrechtliche Dienstleistungspflichten bestehen, nach denen ein Kind, solange es dem elterlichen Hausstand angehört und von den Eltern erzogen oder unterhalten wird, dazu verpflichtet ist, in einer seinen Kräften und seiner Lebensstellung entsprechenden Weise den Eltern in ihrem Hauswesen und Geschäft Dienste zu leisten. Für solche Zeiten könnten Vergütungsansprüche selbstredend auch nicht durchgesetzt werden. Ein Vergütungsanspruch kommt daher nur in Betracht, wenn die geleistete Mitarbeit über die ohnehin üblichen und zu erwartenden Leistungen von Familienangehörigen hinausgeht.

Hinsichtlich der Höhe des Lohnanspruches könnten zunächst etwa die Tarifverträge für Landarbeiter als Orientierung herangezogen werden, soweit diese nach den konkreten wirtschaftlichen Verhältnissen des jeweiligen Betriebes als angemessen anzusehen wären. Gegebenenfalls wäre mittels Sachverständigengutachten zu prüfen, was für einen Gewinn der enttäuschte Hoferbe hätte erzielen können, wenn er den Betrieb erwartungsgemäß erhalten
hätte, was unter Berücksichtigung von Altenteiler-Leistungen und ähnlichen Sonderlasten eines Landwirtschaftsbetriebes nicht selten weniger als der tarifvertragliche Arbeitslohn sein könnte. Anzurechnen wären natürlich empfangene Leistungen wie Taschengeld, freie Unterkunft und Verpflegung.

Anders als in anderen Fällen verjähren Vergütungsansprüche für zurückliegende Mitarbeit des später enttäuschten designierten Hofnachfolgers zunächst jedoch nicht. Denn der Anspruch wird erst fällig, wenn die Vergütungserwartung – hier die Hofübergabe – nicht (mehr) erfüllt werden kann oder die Erfüllung mit ausreichender Sicherheit absehbar nicht mehr erfüllt wird. Bis dahin gilt der Entgeltanspruch als gestundet, sodass bis dahin Verjährungsfristen nicht laufen. Problematisch sind die Fälle, in denen die Erfüllung des Hofübergabeversprechens rechtlich noch möglich ist, aber beispielsweise wegen tiefgreifender Zerwürfnisse der Parteien höchst unwahrscheinlich geworden ist.

Erst wenn mit Eintritt der Fälligkeit die Stundung des Vergütungsanspruches endet, beginnen die Verjährungsfristen zu laufen. Die Frist beträgt drei Jahre nach Eintritt der Fälligkeit. Zur Vermeidung von Rechtsverlusten dieser Art kann es daher durchaus geboten sein, etwa verjährungsunterbrechende Klage zu erheben. Zuständig wäre das Arbeitsgericht. Besonderheit im arbeitsgerichtlichen Verfahren erster Instanz ist, dass kein Erstattungsanspruch hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten, etwa für die rechtsanwaltschaftliche Vertretung entsteht. Dies hat den Vorteil, dass etwa der Klagende, auch wenn er den Prozess verliert, nicht auch noch die Anwaltskosten der Gegenseite tragen müsste, allerdings auch den Nachteil, dass ihm für den Fall seines Obsiegens seine eigenen Rechtsanwaltskosten ebenfalls nicht erstattet würden. Hier könnte eine Rechtsschutzversicherung helfen, wozu auf Details hier aber nicht weiter eingegangen wird.

Gegebenenfalls könnte der enttäuschte Hofübernehmer oder Hoferbe auch über die Vergütung der reinen Arbeitsleistung hinaus für den Hof zudem erbrachte Sach- oder Geldleistungen erstattet verlangen. So könnte er sich auf dem Hof eine Wohnung ausgebaut haben, die er – vielleicht des Hofes verwiesen – dann nicht mehr nutzen dürfte oder auch nur wollte. Hier wäre an einen Geldanspruch aus sogenannter „ungerechtfertigter Bereicherung“ zu denken, für dessen Klärung die Zivilgerichte und nicht die Arbeitsgerichte zuständig wären.

In diesem Zusammenhang gilt es noch viele weitere Aspekte zu betrachten, etwaige erbrechtliche Konsequenzen und Gestaltungsmöglichkeiten, steuerrechtliche Folgen und einiges andere mehr. Gegebenenfalls wird dieser Beitrag in einem zweiten Teil mit diesen Inhalten noch fortgesetzt.

Auch im Zusammenhang mit derlei Ansprüchen aus enttäuschter Hofübernahmeerwartung bleibt darauf hinzuweisen, dass letztlich nur die qualifizierte juristische Beratung vornehmlich einer in diesen Themen erfahrenen rechtsanwaltschaftlichen Vertretung Gewähr dafür bieten kann, dass berechtigte Ansprüche durchgesetzt und teure Rechtsstreite vermieden werden, wenn die ausreichende Aussicht auf Erfolg im Einzelfall nicht anzunehmen ist.

Photocredit: Alle Rechte bei Wolfgang Wackerbauer privat

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